近期,关于“空置率”的争论成了行业内以及社会上最受关注的热点话题。先有著名地产评论人牛刀称,国家电网公司在全国660个城市的调查显示,有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零,这些空置房足以供2亿人居住。

　　此话一出,不断有人出面驳斥。住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮认为这个数据不准确,“在过去10年里,就算把居民自建房、改造大型厂矿企业建房和其他住房加起来,也超不过7000万套。
”

　　随后,国家统计局公布,目前国内待售商品房总量1.9亿平方米。但业内人士指出,国家统计局公布的待售面积不能反映空置率。

　　争论不断升级,不断有专家学者投入这场口水战。

　　近日,牛刀接受早报记者采访时回应,10年全国共建住宅7000万套的数据很荒谬。

　　到底谁在“制造”数据

　　“国家电网公司在全国660个城市的调查显示,有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零,这些空置房足以供2亿人居住。”

　　这组被广为流传的数据就是这场关于空置率的大讨论的源头,其真实性被反复拿出来讨论。

　　华远集团总裁任志强发表的博文驳斥了全国有6000多万套空置房的说法,并称其不靠谱。

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮也表达了同样的质疑,并称,“空置率问题不断地蔓延,是因为有不少人希望这个谎言成真。”

　　陈淮同时指出,“在过去10年里,就算把居民自建房、改造大型厂矿企业建房和其他住房加起来,也超不过7000万套。”

　　为此,记者采访了今年3月第一个爆出这一惊人数据的著名地产评论人牛刀,询问他数据的来源。

　　牛刀表示,6540万套空置房的数据是有专业的调查机构,专门根据电表的6个月读数调查出来的。“数据是否准确,相信自有公论。”

　　而对于10年内全国供应不足7000万套的说法,牛刀回应称,“根据他们的数据,这十年全国共建住宅7000万套,以这个数据来推翻6540万套住宅空置,是很荒谬的。稍微有点头脑都应该知道,这7000万套住宅指的是商品住宅,而且不是全国660个城市的商品住宅,而是70个大中城市的商品住宅。叫嚣'6540套空置住宅是谣言’的专家,实际上是自己在制造谣言。”

　　对于6000多万套的房屋空置的说法,中原物业顾问有限公司研究咨询总监宋会雍认为,这一说法虽然并不严格,但还是有一定的可信度的。

　　宋会雍进一步解释说,以上海有1800万人口(根据官方数据,上海人口为2300万)来计算,3人一户上海就有600万户家庭,以20%的空置率来计算——这个数字对上海来说并不过分——那就有120万套的房屋空置,这仅仅是上海一个城市,全国有660个城市,加起来,6000多万套的数字就并不显得这么惊人了。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟指出,民间统计的数据与国家统计的数据由于标准不同,结果也存在一定差异。国家统计更偏重宏观经济,而民间的统计数据则更接近百姓的切身感受。

　　陆骑麟同时指出,2005年统计局曾经公布过全国商品房空置率已达到26%。但从2008年开始,国家统计局不再发布商品房空置面积的统计数据。统计数据是一个长期积累的过程,不可能说停就停,可能出于各种因素的考虑,管理层不公布目前的空置情况,但不代表管理层在决策时不了解目前的市场状况。

　　空置率应该怎么算

　　为了解空置率情况,记者现场探访了某新建商品房小区,该小区一期已交付使用3年多,二期尚未开盘。

　　对于小区的空置率,各家有各家的说法。开发商的销售经理告诉记者,小区的入住率已超过八成,销售经理还自信地表示:“小区的入住率是多少,我们开发商最清楚不过了。”

　　但该小区周边多家中介告诉记者,该小区业主多为投资客,小区目前的空置率在五到六成之间。

　　当晚,记者在小区四周观察发现,小区各栋楼的亮灯率不足两成。如果黑灯率大致代表空置率的话,该小区的空置率超过八成。

　　为何就同一个小区的空置率,开发商、房屋中介以及记者观察的结果差别如此大？相信这不单单是该小区存在的现象,沪上众多楼盘也都存在着同样的情况。这不禁让人疑惑,究竟哪个数据更接近事实。

　　宋会雍告诉记者,调查空置率,确实会出现这样的情况。其实空置率的调查并不复杂,只要问问小区的物业,情况就一目了然了,毕竟对于小区,物业公司是了解得最清楚的了。

　　宋会雍同时指出,对于空置率的大讨论,有关部门一直没有拿出相应的数据来回应,也没有出台相应的标准对空置的概念做出规定。不论统计结果如何,对房屋空置率的普查还是非常有必要做一做的。这无论是对房地产发展还是政府对将来房地产市场的风险把控来说都是有好处的。

　　建议普查全国住房

　　面对种种的猜测和质疑,8月4日晚上,国家统计局公布数据称,目前中国的所有待售商品房的总量为1.9亿平方米。

　　然而,立刻就有业内人士站出来对1.9亿平方米待售房的数字做出质疑,称“待售房”不反映空置率。

　　杨红旭指出,光看待售面积意义并不大。2009年底的11494万平方米待售商品住宅中,竣工后1-3年的为9762万平方米,3年以上的为1720万平方米,真正长期滞销的房子并不多,而且其中还有开发商故意捂盘惜售的因素。关键是,现在搞不清已经销售的住宅中,有多少是没人住的。正如统计局所言,这有待于全国住房普查或含有相应住房信息的人口普查。

　　牛刀也给出了同样的建议,“应该立即开展大规模的住宅普查。没有哪个国家的住宅是一本糊涂账。因为住宅不仅关系到民生,也关系到社会财富的分配机制、关系到经济的发展和社会的安宁。”