自国务院批准《处置海南省积压房地产试点方案》以来，海南的积压房地产处置工作效果明显，但也存在一些问题。最主要的问题，一是缺乏统筹，大家各自为战，重眼前轻长远、重局部轻全局的短期行为多；二是处置手段单一，大家“杀价血拼”，处置市场有价无市；三是限期开发，造成一些粗制滥造的新“垃圾”出现；四是
许多“半拉子”落入并不具备实力的投资商手中，由于资金和市场的问题，这些“烂尾楼”极有可能再次胎死腹中；五是剩下的积压房地产总量仍大，且都是最难处置的“硬骨头”，处置难度可想而知。上述问题表明，海南的积压房地产处置工作，不能再沿用老的套路，必须有新的思路和非常手段。
1．对积压房地产进行通盘运筹。政府要对全省的积压房地产进行整体规划，通盘考虑，并由一个有政府背景但运作完全市场化的机构来主导全省积压房地产处置市场。这样做的好处是：可与新的城市规划相结合，形成一整套系统、完整的盘活措施，使全省的处置工作逐步变得有序，不让新的“垃圾”出现；由于这个机构手中掌握着大量的积压房地产，因而可以有效地控制处置的节奏，减少处置市场的“血拼”行为；可以实行“以此补彼”的综合平衡，将闲置土地转化为政府储备用地，对设计有问题的“半拉子”项目该改的改，该拆的拆；可以尝试利用各种处置手段，提高处置的效率和效益。
2．通过旧城改造消化积压房地产。海南的城市建设滞后，在海口、三亚等市都能见到大片的旧城区。这些旧城区建筑密度高，道路狭窄紊乱，市政设施简陋，没有公共绿地，居住环境差。由于历史的原因，这些旧城区大都位于城市中心地带，大量破房子往往占据着城市最显眼的位置，严重影响城市的形象。政府可考虑将积压房地产处置工作与旧城区的改造结合，大量拆除那些建筑质量低下、有损城市形象的危旧房。在通过这种大规模拆迁创造新的住房需求，消化积压房地产的同时，利用相对较低的拆迁成本，按照热带旅游城市的要求，将旧城区改造成为具有浓郁地方特色的城市新“景观”，增强城市的吸引力。
3．将积压房地产改造成为城市公共设施。我省城市公共服务设施尤其是大型的文化、艺术、教育、体育、医疗设施缺乏。与此同时，大量原设计为写字楼、宾馆、酒店的积压房地产被改建为住宅楼，既不经济，居住条件也差。将部分积压房地产改造成为上档次公共服务设施，既可以使大量积压房地产得到充分合理利用，又可以完善城市功能。
4．将积压房地产改造为旅游度假物业。将空置和积压房地产改造为旅游度假物业，是国际上解决房地产闲置问题的成功做法。海南作为得天独厚的休闲度假胜地，将积压房地产改造成为旅游度假物业，既可以解决积压房地产的出路和房地产业的可持续发展问题，又可以解决旅游项目投资大、回收期长、靠营业收入难以满足投资回报的问题，应该成为海南处置积压房地产的重要方向。政府可出台相应的政策，支持房地产企业整合旅游资源，包括淘汰一批质量低劣的酒店，由有实力的企业牵头组建大型的旅游物业管理联盟等，而房地产开发商则要充分利用积压房地产，开发出成本低廉、适销对路的旅游度假房地产商品，以满足旅游市场的需求。
5．处置积压房地产要多用“减法”。在处置积压房地产时，不能只考虑单个项目的利益，而应该充分考虑项目对城市长远发展的影响。对于那些与新的城市规划有冲突的低标准积压房地产项目，政府可采取置换或给予适当补偿的方式，将其从原产权人手中“回购”过来，然后推倒重建或将其改造成绿地。企业也可以这么做，如相邻两个项目（建筑），只保留价值较高的，腾出的空间用来建花园。实施这样的“减”法，既降低了建筑密度，提升了城市的档次，又减少了房地产存量，提高了拆除后剩余房产的价值。
6．充分利用资本市场处置积压房地产。作为全国处置积压房地产试点单位，海南应积极大胆地探索处置积压房地产的新途径，特别是要探索运用资本市场和投资银行手段批量处置积压房地产，加快处理进度，降低处置的成本。在这方面，可以采取以下做法：与国外大投行和财团成立合作公司，共同处置积压房地产；成立不动产信托投资公司，以信托方式让积压房地产死而复生；以信托公司为载体，进行积压房地产证券化的尝试；设立海南房地产投资基金。通过以上方式，在更高层次、更大范围打开积压房地产处置的新通道。
7．借积压房地产加快城市化的步伐。大量积压房地产的存在，为省内人口向海口等中心城市集中提供了有利条件，海南可利用海口等中心城市存量房多、房价便宜的契机，采取各种适当的措施，鼓励和引导省内有条件者到海口等中心城市置业安家，鼓励和引导从事第二、第三产业的劳动力进入城市成为城市居民。这样做，既为积压房地产找到了出路，又加快了城市化的进程。
8．加大积压房地产策划营销的力度。再好的东西也需要高水平的营销，何况还是积压的房地产。因此，海南要将扶持和组建有实力的房地产策划营销公司，作为处置积压房地产的一个重要举措，通过其高水平的策划和强势的营销，如策划一些真正的精品房地产项目，在全国举办大型的房地产促销活动，在主要的客源地如北京、上海、广州、香港等大城市建立固定的销售基地等，扩大海南房地产在省外的销售市场。（作者曾国华/单位：海南联合资产管理公司）
（编辑:纪惊鸿）
