□卓刚(作者系广州大学建筑与城市规划学院副教授)

    前些年银行的金融政策向个人房贷倾斜的时候，购房者的需求在金融杠杆的作用下被放大了；这些年外资大量涌入楼市，投机者更加不顾一切。有迹象表明，中国房地产市场中，购房的投机行为有明显增长的趋势。

　　外资投机性进入楼市是我国房地产投机行为的主流

    2004年中国楼市达到近年来最虚假的繁荣，吸引了不少投机性的炒房者。一些公寓或商铺换手率奇高，一年之内有的居然被转让了5次。据有关部门的统计显示，在这些投机炒房者中，相当一部分人靠的是银行贷款，采取一种以贷养贷的投资模式同时运作多处物业，风险系数极高，假如一个环节出现问题，就会引发很大的还贷风险。从炒房资金的性质来看，内资投机性购房所占的比例不高，令人担心的是外资投机性进入房地产的现象。

    近年来，在人民币的升值期望、国内房地产市场相关政策进一步放开以及东南亚地区经济复苏缓慢等因素的刺激下，外资大量涌进上海等地的房地产市场。在长三角一些房价上涨较快的城市到处都可以看到外资的影子，且有逐渐从沿海蔓延到内地的趋势。在一些沿海城市，海外个人购房一人多达几十套甚至上百套，明显带有投机性质。有的外资从表面看是从事贸易活动或直接投资，但实际上是用来购买人民币资产或者房地产，进行投机。正是由于这些投资投机于房地产而造成房屋闲置，房屋利用率降低，空置率大幅上升，楼价飞涨。

    物业税对以投机为目的进入我国楼市的外资少有约束力

    人行上海分行根据数据模型分析，在上海市场，外汇资金的流入对房地产市场的综合影响力在五年的时间里高速增长，在房地产市场，30%左右的境外资金份额影响力达到84%。外资在上海房地产的流动已经涉及了房地产消费环节、中介环节以及开发环节等。显然，物业税只能在一定范围内遏制房地产投机行为，也就是说对投机性的内资有一定的约束力。在外资管理有较大漏洞和中外资银行实行不同的管理标准的情况下，对以投机为目的进入我国楼市的外资则少有约束力。

    理顺中央与地方财税关系有利于遏制房地产投机行为

    有不少人认为，我国房地产交易和占有环节税赋偏轻，刺激了房地产投机行为，因此认为，物业税能降低投机行为，平抑价格。而我认为，采取征收物业税的办法后，物业税收入主要用于为本地区提供公共服务，有利于形成“多征税-多提供公共服务-财产增值-税源增加”的良性循环机制，从而使一些地方政府改变以往那种短视的机会主义行为方式——现在确有个别地方政府操纵土地价格，为抬高土地价格推波助澜。从表面上看，国家开征物业税首要的政策动机是平抑房价，但我认为理顺中央与地方的财税关系才是开征物业税的主要目的，是从根本上有效遏制房地产投机行为的关键。

    有效遏制房地产投机行为必须有整套措施

    近期政府政策的一个转向就是从抑制房地产投资、供给，转向抑制房地产需求。从理论上看税收可以抑制需求，实际上，由于对普通消费者而言，房屋的需求弹性很低。物业税开征后，如果没有其他措施跟进，房价未必会随之大幅下调。由于消费者以后每年支付的物业税折现值的总和，与一次性付款的金额大致相等，因此物业税的开征，并不意味着购房总成本的下降，而消费者由房产升值所带来的收益则会因物业税而大打折扣。对地产公司而言，房价也不会应声而落，短期内还将获得超额利润。由于土地出让金、土地转让税以及房产税将由购房者而非地产商承担，地产商的现金流将大为提高，地产商的资本性投资减少。地产商不可能将房价一步降到位，还将通过加强房产的营销，提升房产附加价值等方式维持房价，而减少的这部分成本既有可能体现在房价的下调，也有可能成为营销费用甚至成为其更加超额的利润。希望中央政府进一步出台配套措施，加强对房地产市场的管理，打击垄断市场、哄抬价格和投机购房的现象。

    笔者认为：如果在政策设计时疏于考虑政策的完整性，开征物业税只能增加自住业主的居住成本，未必能收到遏制房地产投机的效果。以遏制房地产投机为名义的政策，到头来有可能仅仅增加了政府的税收。当然，增加财政收入也未尝不可以成为开征物业税的理由。

    名词解释

    不动产税：针对地面建筑物及附着物征收的税收，与新房地产税概念大致一致。不动产税的税种包括，针对房产的评估价值征收的房产税和针对房产出租收入的税收。它是物业税和房地产税的总和。

    物业税：不动产税中的一种。是开发商建房时缴纳的一部分税，实行新的房地产税后，改由购房者在购买房屋后按年缴。